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铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知

铜府办发〔2016〕66号


各区、县、自治县人民政府,铜仁高新区、大龙开发区管委会,市政府各工作部门:

《铜仁市物业管理办法》已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

铜仁市人民政府办公室

2016年5月31日


铜仁市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、其他管理人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》以及相关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。 

第二条 本办法所称物业管理,是指业主、物业服务企业或其他管理人对依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地,进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

第五条 市住房城乡建设局负责监督和指导全市物业管理工作。各区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门负责本辖区物业监督管理工作。

城管、公安、规划、质监、工信、发改、供电、水务等相关部门依据各自职能职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。

第六条 各区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)

应当结合本地实际建立、完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制,研究解决与物业管理相关的重大问题。

第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府会同区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门,指导本辖区的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第八条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。

物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者2个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)住房城乡建设部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第九条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;

(三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;

(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起,30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和县级住房城乡建设行政主管部门,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。

第十条 符合首次业主大会会议召开条件,且业主书面向街道办事处、乡(镇)人民政府申请组成业主大会筹备组的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起60日内,会同县级住房城乡建设行政主管部门组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成,人数应为7人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

第十一条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积;

(四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单; 

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十二条 筹备组应当自组成之日起3个月内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。

第十三条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议。

业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分,占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主参加。

业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,业主可请求街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开业主大会会议。

第十四条 业主大会依法履行下列职责:

(一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)议定业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴;

(四)实施委托管理或者自行管理;

(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分;

(九)业主大会依法决定应当由业主共同决定的事项。

决定前款第六、七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十五条 业主委员会由5人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过5年,委员可以连选连任。

业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期为10天。

第十六条 业主委员会应当自公示期满之日起3日内召开首次会议,推选主任、副主任和执行委员。

第十七条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员基本情况和联系方式;

(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况;

(六)其他法定材料。

备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门进行重新备案。

第十八条 业主委员会应当履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

(三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;

(四)监督管理规约的实施;

(五)调解物业使用和维护中的纠纷;

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹、使用和管理,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

(七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;

(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公示,公示期为5日。业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)拒不履行委员职责的;

(二)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;

(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第二十一条 业主委员会任期届满60日之前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。 

业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的1/2时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。

业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十二条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

第三章 物业交付与前期管理

第二十三条 本办法所称的前期物业管理,是指商品房买卖合同签订之日起,至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

第二十四条 房地产开发企业在销售商品房时,应当将前期物业服务合同、临时管理规约向买受人明示,由买受人予以书面承诺。

第二十五条 商品房交付过程中,房地产开发企业与物业服务企业应当按照国家有关规定,对物业共用部位、共用设施、设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验情况书面告知业主。 

第二十六条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业服务所必须的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业管理场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料及上述资料移交给业主委员会。

第二十七条 物业服务用房由房地产开发企业提供,属全体业主共有,应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积应符合《贵州省物业管理条例》指标要求。以上房屋用于物业管理活动,不得擅自改变用途。

第四章 物业管理服务

第二十八条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动,从事特种作业的物业服务人员应当具备相应从业资格。

物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。 

第二十九条 物业服务内容主要包括下列事项,业主与物业服务企业可以参考以下内容,自行在物业服务合同中进行约定:

(一)综合管理服务;

(二)公共区域清洁卫生服务;

(三)公共区域秩序维护服务;

(四)公共区域绿化日常养护服务;

(五)共用部位基本维修;

(六)机动车停车服务;

(七)高层供水系统;  

(八)升降系统;  

(九)维护消防设施;

(十)其他约定的物业服务事项。

第三十条 物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会签订物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第三十一条 物业服务企业或者其他管理人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第三十二条 物业服务企业或者其他管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

(三)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;

(四)制定、完善物业服务质量控制措施,建立健全物业服务档案保管、移交等制度;

(五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

(六)将物业服务内容、服务标准、收费标准以及涉及公共利益的内容在物业管理区域内长期公示;

(七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

第三十三条 物业服务应履行物业服务合同约定,不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

物业服务企业或者其他管理人依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业服务费,拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第三十四条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘、另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,并依据合同约定期限书面通知物业服务企业或者其他管理人;合同未约定通知期限的,应当提前30日通知。

物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;任何一方提出终止的,应当提前60日通知对方。

物业服务企业或者其他管理人,在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后,决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。合同未约定通知期限的,应当提前60日履行通知义务。   

第三十五条 业主大会决定另聘物业服务企业或者其他管理人的,选聘物业服务企业或者其他管理人的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。

第三十六条 合同解除或者终止后,物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)移交物业服务用房;

(三)结算预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人在物业管理区域内不得有下列行为:

(一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;

(二)擅自改变房屋用途;

(三)违章搭建建筑物或构筑物;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(五)擅自占用、挖掘道路、场地;

(六)随意倾倒垃圾、污物;

(七)法律、法规禁止的其他行为。

第三十八条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责。

第三十九条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担,使用业主所缴纳的住宅专项维修资金。

物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十条 物业服务企业或者其他管理人应当建立健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度,按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护,并做好记录。

电梯、二次供水等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定,委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。

第四十一条 供水、供电、供气等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

第四十二条 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属、处置方式由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租的,应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人。

约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

第四十三条 因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

第四十四条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。

第六章 监督管理

第四十五条 住建、规划、城管、公安、质监、发改、工信等部门应当建立投诉、举报受理制度,并在物业管理区域内公布投诉电话,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

第四十六条 物业服务企业或者其他管理人有下列行为之一的,向住房城乡建设部门投诉:

(一)未取得资质证书从事物业管理的;

(二)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;

(三)套取、挪用物业专项维修资金的;

(四)工程质量缺陷得不到及时维修的。

第四十七条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:

(一)违反本办法第三十七条第(一)至(三)项的,按其职责分工向城乡规划部门投诉、(四)至(六)项的向城管执法部门投诉;

(二)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉;

(三)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;

(四)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;

(五)物业服务企业违规收费的,向发改部门投诉;

(六)供水、供气、供电等专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向其主管部门投诉;

(七)通讯专业经营单位未依法承担通讯线路、设施及相关设备维修养护责任的,向工信部门投诉。

第四十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者县级房屋行政主管部门,应当责令改正或者撤销,并通告全体业主。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

第七章 责任追究

第四十九条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府依法责令其限期改正,违反法律规定的追究其法律责任。 

第五十条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第二十三条,未及时办理物业服务合同备案手续的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案上报铜仁市住房城乡建设局。

第五十一条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第三十六条,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案。  

第五十二条 住房城乡建设部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、业主委员会和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务便利收受他人财物或者其他好处的,依法给予纪律处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第五十三条 各区(县、高新区、开发区)可根据本办法制定相应的实施细则。本办法由铜仁市住房城乡建设局负责解释,本办法自公布之日起实施。原《铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知》(铜府办发〔2015〕189号)文件同时废止。

编辑:滕娟
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关键词: 物业 业主 物业管理
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